究竟|這幾年,居民收入增速到底有沒有跑贏房價增速?

澎湃新聞記者 計思敏

2021-12-18 09:00 來源:澎湃新聞

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近日,中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱的一段話引發熱議。
樊綱表示:“我不太同意現在房地產有大的泡沫,70個大中城市房價每年增長1%、百分之零點幾、百分之一點幾,基本是穩定的,它沒有漲起來。而我們的城市居民的收入每年增長5%、6%,因此住房跟收入的價格比在調整。所以在這個意義上,現在就不是再去出臺政策去壓泡沫的問題,沒有那么大泡沫?!?br />
話音落地,隨即引來質疑聲,“房子總價的基數和居民收入的基數完全不可相比”、“2016年以來全國70城房價指數年度漲幅沒有出現過這么低的數據”等等。
那么,70個大中城市的房價漲幅究竟如何?現有房價水平和收入水平的增速是否匹配?澎湃新聞以國家統計局公布的部分一線和熱點二線城市為例,試圖了解最近5年時間,具有代表性的一些城市的房價表現。
70個大中城市房價每年僅增長1%嗎?
國家統計局并未公布過70個大中城市整體的年度漲幅。
從一二線熱點城市來看,房價漲勢一度較為明顯。以新房為例,按照國家統計局公布的《2016年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,以2015年為定基的話,2016年一年時間,北京新建商品住宅銷售價格上漲32.1%;上海新建商品住宅銷售價格上漲37.5%;廣州新建商品住宅價格上漲30.4%;深圳新建商品住宅價格上漲49.5%。數據來源:國家統計局

數據來源:國家統計局

當然,這樣的狀況在此后數年并未延續。
2016年以后,全國樓市迎來調控,房價漲勢明顯回落。
按照國家統計局數據,同樣以2015年為定基,至2020年12月的5年時間,北京新建商品住宅銷售價格上漲47.9%;上海新建商品住宅銷售價格上漲56%;廣州新建商品住宅價格上漲64.4%;深圳新建住宅價格上漲57.4%。數據來源:國家統計局

數據來源:國家統計局

據此粗略計算,2016年-2020年這5年間,廣州新建商品住宅價格年均增長率為10.45%;北京為8.14%;上海為9.3%;深圳為9.5%。
顯然,在過去5年間,四大一線城市的房價漲幅整體是在回落的。
熱點二線城市也在上演類似劇情。
2016年這一年,南京新建商品住宅銷售價格上漲45.8%,杭州上漲33.6%,武漢上漲27.7%。數據來源:國家統計局

數據來源:國家統計局

按照國家統計局數據,同樣以2015年為定基,至2020年12月的5年時間,南京新建商品住宅價格上漲61%,杭州上漲54.1%,武漢上漲68.1%。數據來源:國家統計局

數據來源:國家統計局

粗略平均計算,過去5年間,南京新建商品住宅價格年均增長率9.99%;杭州為9.03%;武漢為10.95%。
同樣是經歷過2016年的大漲后,房價漲幅整體回落。
當然,從年均漲幅看,這些城市的房價漲幅,也遠不是樊綱所說的“每年增長1%”。
居民收入增速跑輸了嗎?
那么,這幾年來,這些城市的居民收入增長情況如何呢?
在房價上漲最為兇猛的2016年,根據各地統計部門發布的數據,北京的居民家庭人均可支配收入同比增長8.4%,上海的居民人均可支配收入同比增長8.9%,廣州(城市居民)為9.0%,深圳為9.1%,南京為8.8%,杭州為8.1%,武漢為8.94%。
也就是說,在2016年,這些城市的居民可支配收入增幅是遠遠跑輸房價增幅的。
不過,拉長時間來看,在2016年-2019年,這些城市的居民人均可支配收入同比增幅都超過了8%。
平均來看,2016年-2019年,上海居民家庭人均可支配收入年均增長率約為8.5%;北京的年均增長率為8.7%;廣州(城市居民)為8.6%;深圳為8.6%;南京為9%;杭州為8.6%;武漢為9%。
2020年,受疫情影響,各大城市居民的人均可支配收入增幅均出現明顯回落。
這也意味著,如果拋開2020年疫情影響的特殊因素,即便算上2016年的房價暴漲,在2016至2019年這4年間,上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢這些城市的居民人均可支配收入與新房價格漲幅整體相當,雖然略為遜色,但也談不上“大幅跑輸”,個別城市在一些年份甚至還能跑贏。
更為關鍵的是,這樣的收入增長,在全國范圍也較為普遍。
按照國家統計局公布的數據,2016年,全國居民人均可支配收入為23821元,比上年名義增長8.4%;2017年的增幅為9.0%;2018年為8.7%;2019年為8.9%。
相比之下,房價漲幅的城市差異性則較為顯著。
房價漲幅和收入漲幅好比嗎?
那么,是否就能得出現有房價水平和收入水平“匹配”的結論呢?
可能也未必。
這里有幾個因素需要考量。
一是漲幅和總金額是兩個概念。房價總額本身標的大,同等漲幅下,增加的實際總金額要遠超一般人的收入增長額。
以深圳為例,今年前10個月,深圳新房價格上漲4.9%。照此漲幅,一套500萬元的房產,實際上漲的總金額為24.5萬元。
同期,深圳居民人均可支配收入同比名義增長11.2%。照此漲幅,一個夫妻二人每月可支配收入均為1萬元的家庭,全年收入增長僅為2.688萬元。
這還是居民收入漲幅兩倍于房價漲幅的情況。如果同一漲幅水平的話,這樣的總金額差距會更加明顯。
二是一二線城市和三四線城市的房價表現差異較大。
同樣以今年10月為例,按照國家統計局數據,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.0%和6.7%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.7%和2.5%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲1.8%和1.0%。
也就是說,各線城市的房價漲幅差異巨大,一二線熱點城市的房價漲幅往往會高于其他城市。
業內人士表示,房價的漲幅往往和人口的集中度有關。熱點一二線城市的房價漲幅往往要高于70個大中城市房價平均漲幅,而這些城市的房價之所以高,也是因為這些是人口集中的地方,是新市民和買房人群集中的地方。
因此,有業內人士直言,將房價漲幅和收入漲幅直接來比較,本身并不合適。
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責任編輯:劉秀浩
校對:施鋆
澎湃新聞報料:4009-20-4009   澎湃新聞,未經授權不得轉載
關鍵詞 >> 房地產,樓市

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